Türkiye’de konut piyasası uzun süredir çalkantılı bir denizde sürükleniyor. Bir zamanlar orta sınıfın en büyük hayallerinden biri olan ev sahibi olmak, günümüzde pek çok kişi için ulaşılamaz bir lüks haline geldi. Özellikle büyük şehirlerde, kira bedelleri asgari ücretin çok üzerine çıkmış, hatta bazı semtlerde iki asgari ücretle bile zor karşılanabilir hale gelmiştir. Peki, bu durum nasıl ortaya çıktı ve kira ekonomisi adı verilen bu yeni düzende kimler nasıl etkileniyor?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut fiyat endeksi son yıllarda rekor seviyelere ulaştı. 2020 yılında başlayan pandemi süreciyle birlikte ivmelenen bu artış; küresel tedarik zinciri aksaklıkları, inşaat maliyetlerindeki yükseliş ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar gibi faktörlerle beslendi. Ancak asıl etki, yüksek enflasyon ortamında paranın değerini koruma güdüsüyle gayrimenkule yönelen yatırımcı talebi oldu. Konut, bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkıp karlı bir yatırım aracına dönüştü.
Ev Sahibi Olmanın Maliyeti Neden Bu Kadar Çok Uçtu?
Konut fiyatlarının akıl almaz seviyelere ulaşmasının ardında birden fazla dinamik yatıyor. İşte, konut fiyatlarının artmasının ardındaki faktörler:
· Arz-talep dengesizliği: Özellikle büyük şehirlerde, hızla artan nüfus ve kentsel dönüşüm projelerinin yavaş ilerlemesi nedeniyle yeni konut arzı, talebi karşılayamıyor. Bu durum, mevcut konutların değerini artırıyor.
· Yüksek inşaat maliyetleri: Demir, çimento, tuğla gibi temel inşaat malzemelerinin fiyatlarındaki fahiş artışlar, müteahhitlerin maliyetlerini yükseltiyor. Bu da, nihai konut fiyatlarına doğrudan yansıyor.
· Finansmana erişim zorluğu: Yükselen konut kredisi faiz oranları ve bankaların kredi verme iştahındaki azalma, alım gücünü düşürüyor. Kredi çekerek ev alma hayali kuran orta gelirli vatandaşlar için bu durum, adeta bir duvara çarpma etkisi yaratıyor.
· Yatırım aracı olarak konut: Enflasyonist ortamda, nakit paranın değerini korumak isteyen yatırımcılar, gayrimenkule yöneliyor. Bu durum, konut talebini artırırken, fiyatların da spekülatif olarak yükselmesine neden oluyor.
· Yabancı talep: Özellikle son yıllarda yabancı yatırımcıların Türkiye’de konut alımı, belli bölgelerde fiyatları yukarı çekici bir etki yarattı. Vatandaşlık imkânı gibi teşvikler de bu talebi besledi.
Tüm bu faktörler bir araya geldiğinde ortalama bir vatandaşın özellikle de gençlerin, kendi evine sahip olma umudu giderek tükeniyor. Bu da onları sürekli yükselen konut kiralarının pençesine düşürüyor.
Kira Fiyatlarındaki Artışın Altında Yatan Sebepler
Kira artışı, sadece konut fiyatlarındaki yükselişle açıklanamaz. Elbette konut fiyatları ile kiralar arasında doğrusal bir ilişki vardır; ev sahibi, evine yaptığı yatırımın karşılığını kira geliriyle almak ister. Ancak kiraların astronomik boyutlara ulaşmasında başka sebepler de bulunuyor. Kira fiyatlarındaki artışın sebepleri şu şekilde sıralanabilir:
· Ev sahiplerinin enflasyon kaygısı: Yüksek enflasyon, ev sahiplerinin elde ettikleri kira gelirinin erimesine neden oluyor. Bu nedenle, enflasyondan korunma refleksiyle, yasal sınırların üzerinde kira artışları talep etme eğilimi ortaya çıkıyor.
· Sınırlı konut arzı ve artan talep: Özellikle üniversite şehirlerinde ve iş olanaklarının yoğun olduğu metropollerde, artan nüfus ve göç hareketleri, kiralık konut talebini tavan yaptırıyor. Kiralık ev bulmanın zorlaşması, ev sahiplerine pazarlık gücü kazandırıyor.
· Yüksek vergiler ve bakım maliyetleri: Emlak vergileri, aidatlar, bakım ve onarım masrafları gibi ev sahibi olmanın getirdiği yükler, kira bedellerine yansıtılıyor.
· Mevzuattaki boşluklar ve yaptırım eksikliği: Kira artışlarını sınırlayan yasal düzenlemeler olmasına rağmen, denetim eksikliği ve yaptırımların caydırıcı olmaması, bazı ev sahiplerinin fahiş artışlar yapmasına olanak tanıyor.
· Fırsatçılık: Piyasadaki bu genel dalgalanma, bazı ev sahipleri tarafından bir fırsat olarak görülmekte ve mevcut durumu istismar etme eğilimi ortaya çıkmaktadır.
Sonuç olarak, barınma krizi sadece konut almak isteyenleri değil, aynı zamanda kiracılık yapan milyonları da derinden etkiliyor. Asgari ücretli bir çalışanın maaşının yarısından fazlasını kiraya ayırması, yaşam kalitesini düşürürken, temel ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanmasına neden oluyor.
Ev Sahibi – Kiracı İlişkisi: Artan Gerilim Nedenleri
Konut piyasalarındaki bu çalkantı, kiracı ve ev sahibi ilişkisi açısından da ciddi gerilimlere yol açtı. Eskiden daha uzlaşmacı olan bu ilişki, günümüzde yerini gerilimlere bıraktı. Peki, bu gerilimin nedenleri ne? Bunu şu şekilde sıralayabiliriz:
· Fahiş kira talepleri: Ev sahipleri, enflasyona ve piyasa koşullarına paralel olarak kiralarında yüksek artışlar talep ederken, kiracılar ise gelirlerinin bu artışları karşılamakta yetersiz kalmasından şikâyetçi.
· Tahliye davaları ve hukuki süreçler: Ev sahipleri, kiracıyı mevcut kiranın üzerine çıkmaya ikna edemediğinde veya evi yatırım amacıyla satmak istediğinde tahliye süreçleri başlıyor. Kiracılar ise haksız yere tahliye davalarına karşı kendilerini savunmak zorunda kalıyor. Bu durum, mahkemelerin iş yükünü artırırken taraflar arasında ciddi mağduriyetler yaratıyor.
· Kötü niyetli uygulamalar: Hem ev sahibi hem de kiracı tarafında kötü niyetli uygulamalar görülebiliyor. Örneğin, bazı ev sahipleri evi hasarlı göstererek kiracıyı yıldırma yoluna geçebiliyor. Kiracılar ise kiralarını geciktirerek veya eve zarar vererek sorun çıkarabiliyor.
· Güvensizlik ortamı: Piyasada yaşanan bu gerilim, taraflar arasında genel bir güvensizlik ortamı oluşturdu. Yeni kiracı arayan ev sahipleri daha seçici davranırken, kiracılar da sözleşmelerindeki her maddeyi titizlikle incelemek zorunda kalıyor.
Bu gerilim, sadece ekonomik bir sorun olmaktan çıkıp toplumsal bir sorun haline gelmeye başladı. Komşuluk ilkelerini bile etkileyen bu durum, gelecekte daha büyük sosyal patlamalara yol açma potansiyeli taşıyor.
Sonuç: Barınmak Mı, Yatırım Mı?
Geldiğimiz noktada, konut kavramı temel bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkarak, bir yatırım aracına dönüşmüş durumdadır. Bu dönüşüm, toplumun büyük bir kesimini, özellikle de gençleri ve düşük gelirli aileleri, çok zor durumda bırakmaktadır. Ev sahibi olmaya hayali artık sadece bir hayalden ibaret kalırken, barınma krizi giderek derinleşiyor.
Kısa vadede kira artış oranlarına daha sıkı denetimler getirilmesi, arabuluculuk mekanizmalarının daha da güçlendirilmesi ve konut arzını artıracak politikalarının hızlandırılması gerekmektedir. Uzun vadede ise sosyal konut projelerinin yaygınlaştırılması, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve gayrimenkul piyasasındaki spekülatif hareketleri önleyici tedbirlerin alınması büyük önem taşımaktadır.
Unutulmamalıdır ki, sağlıklı bir toplum, temel ihtiyaçlarını karşılayabilen bireylerden oluşur. Barınma hakkı, her vatandaşın anayasal hakkıdır ve bu hakkın güvence altına alınması, devletin en temel görevlerinden biridir. Aksi takdirde, kira ekonomisinin getirdiği bu eşitsizlik, toplumsal huzuru ve istikrarı tehdit etmeye devam edecektir. Bu durum sadece kiracıların değil, uzun vadede tüm toplumun refahını olumsuz etkileyecektir.
